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本片讲述了香港新界围村陆氏家族在房产开发交易黑幕后的故事。故事开始于村民罗永就醉酒撞死了异姓兄弟陆永远，陆永远之妻月华从此与他势不两立。罗永就5年后出狱，发现陆氏家族大家长陆瀚涛和其女陆永瑜，以及女婿已经坐拥新界最大房产公司，而陆家兄弟陆金强、陆永富等人则疯狂扩张势力。不久香港房产巨鳄邀请罗永就“共商大事”。同时，神秘人阿祖透露给月华一个通过窃听得到的秘密消息，他告诉月华要想在这场欺天阴谋中复仇，就必须按照他的指示去做……于是几方势力都开始暗自行动。 本片是《窃听风云》系列的第三部，但是除了“窃听”这一核心创意外，故事内容与前两部无关。。东和贸易东主祥哥，公司业绩佳，举辨旅行团以慰劳职工，众员工满心欢喜，七嘴八舌，旅点乃长洲东堤……。港人爱跟风，自然也不例外，长洲东堤小筑竟成为自杀圣地，店主被害得鸡毛鸭血，经常闹鬼之故，生意一落千丈，降人低租金挣扎求存，正合祥哥之意。便宜！众人到达长洲，更是口不择言，称之为猛鬼旅行团，间接得罪人所周知的鬼魂，开始遇上各种怪异事情，邦见鬼中孖T，基戏言若邦中马受到惩罚，诗则遇上鬼魂缠身，积则被恶鬼附体，其后众人食物中毒，险送性命。美怡早前与日籍男友吉田相恋，受到家庭左右，于长洲相聚服毒身亡，岂知死后却未能长相厮守，美怡却遇上祥哥，发展二人关系，祥誓言愿死相随，言者无心，听者有意，一句誓言令祥哥交上人鬼恋……。美怡鬼魂随祥到公司，祥始知交上艳灵，向基求助毕母，代为驱鬼逐灵，怎料吉田不愤美怡移情别恋，恶言相向，致祥于死地，毕母将戾气化祥和，美怡与吉田终互相...。民国国立北平史料档案局被称为“红楼”，关于红楼，流传着许多恐怖的传说。一晚，一个名叫胡司仁的“冤魂”嘱托红楼值夜班的老余，希望他能去胡家峪让他的女儿胡妹找回自己的尸骨安葬。受到惊吓的老余让儿子望然（李威 饰）去一探究竟，果然找到了胡妹（梅俪儿 饰），两人便一起踏上了追查骸骨的路途。但过程中灵异事件不断：红楼出现的红衣女鬼、葡萄架上满布的头颅、红楼中又有厉鬼出现，更可怕的是卷入到事件中的人接连死亡。而灵异事件的源头、胡司仁的下落，种种线索都指向了红楼，众人潜入了红楼的禁区——地下室，却发现更可怕的惊天秘密……。